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因含浦区域质素相对较差地块出让

来源:http://www.pzf-piano.com 发表时间 : 2021-03-20 00:22 浏览 :

溁湾镇地块地处河西桥头堡位置,景观资源与人文资源并存,周边配套设施齐全,地铁口零距离衔接,人流量极大,商业集群优势明显,有望打造成河西商业中心。同时需要指出的是,该地块均限高45米,规划较为受限;商业体量接近32万方,相比周边已有成熟商业体以及五一商圈的吸附力,其后续商业运营显然亦需心思。

值得一提的是,由湖南珠江实业投资有限公司竞得的规划性质为住宅用地的i-43地块,北临兴联路,东临湘江,南依连山路,地块周边中小学、地铁站点、商业中心配套齐全,抵近洋湖湿地景区,是区内优质纯住宅江景用地,同时也是该板块今年出让的第一宗地块。

分具体区域来看,2014年上半年长沙市内六区共成交土地面积194万方,其中望城区占43%、岳麓区占23%、雨花区占18%、天心区占2%、开福区占 5%、芙蓉区占9%。其中,岳麓区和望城区在最近三年土地成交占比,均现连年缩减态势;与之相对的是,雨花区土地成交占比升至18%,芙蓉区土地成交也快速蹿升至9%。

滨江新城2014年上半年相对平淡,但a8地块被顺利摘牌,一举刷新长沙单价地王纪录;6月a2地块挂牌,因无人摘牌而流拍,滨江新城上半年同现地王地块与流拍地块,可谓冰火两重天,该极端市场表现值得关注。

热点板块价格坚挺,但号召力减弱

2014年3月27日,绿地地产集团长沙置业有限公司以28.16亿元、楼面地价6838元/平米摘得溁湾镇165亩商办地块,长沙楼市总价地王亦随之诞生。

该地块挂牌起价仅为54374万元,最终以71654万元成交,折合楼面地价为4019元/㎡,一举成为今年以来溢价率最高的一宗地块。

一种观点是,梅溪湖国际新城影响力依旧——近两年,由于区域入市量猛增,且品牌房企高品质项目相继登场,因而房价一直稳居河西乃至整个长沙房地产市场的高位,且一线临湖和二三线湖景项目,均呈现阶梯式波动增长。然而,本板块土地市场表现却相对没有滨江新城和洋湖表现活跃,且楼面地价也相对平稳,但2014 年上半年,梅溪湖依旧保持了自身稳定增长的步伐。

从这三个板块,今年上半年成交情况“横比”来看——滨江新城上半年楼面地价为3923元/㎡,相比 2013年全年上涨13.76%;洋湖垸上半年楼面地价为3504元/㎡,相比2013年全年下跌4.80%;梅溪湖板块上半年楼面地价为3002元 /㎡,相比2013年全年上涨4.17%。

2014年上半年,长沙土地市场成交依然以岳麓、望城两区为主,上半年占比达到68%,相比2013年76%缩小8个百分点,相比之下,雨花、芙蓉两区土地市场在今年出现复苏,因而对大河西在长沙土地市场的高集中度,造成了一定的稀释。

今年上半年,长沙土地市场中各大板块表现差异较大——其中,热点板块价格仍旧坚挺,但号召力减弱的现象较为明显。

以近来市场关注度最高的梅溪湖、洋湖、滨江新城三大板块为例,湖南中原半年报指上述三大热点板块地价一路走稳,依然为内六区地价标杆区域。2014年上半年,三板块整体成交金额占内六区38.8%,同比下滑12.6个百分点。相比于2013年同期,片区市场号召力有所下降,其中滨江新城为甚,梅溪湖片区最为稳定。

根据湖南中原的土地研报,洋湖板块由于总部经济区地块基本已出让,目前房地产火热开发中,土地存货相对较少,故2014年土地市场降温明显,因含浦区域质素相对较差地块出让,拉低区域价格,单价出现小幅回调。

其中,滨江新城a8地块濒临湘江西岸、规划用途为商业用地,建筑面积为2258.6㎡、成交价为2299万元、楼面地价为10179元/㎡,被湖南凤巢游艇俱乐部有限公司竞得。需要指出的是,该宗地块建筑面积仅两千多平米,将被用于建设游艇会所和码头配套项目,因而对长沙房地产市场整体影响有限。与之相对的是,a2地块在滨江新城的版图中属距离湘江景观带相对较远的位置,这宗规划用途为商住用地、起始楼面地价仅为3200元/㎡的地块,最终以流拍收场。

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